2026년 세법 기준 · 최근 확인 2026.08
양도가액·취득가액·보유기간을 입력하면 장기보유특별공제와 지방소득세를 포함한 양도소득세를 계산합니다.
기본세율이 적용되는 일반 케이스 기준입니다. 다주택자 조정대상지역 중과세율과 감면 특례는 반영하지 않았습니다.
이 결과는 참고용입니다. 실제 신고·납부 세액은 홈택스 또는 세무사와 확인하세요.
양도소득세는 판 금액이 아니라 남은 이익에 매기는 세금입니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 오래 보유했다면 장기보유특별공제를 뺀 뒤, 연 250만원의 양도소득 기본공제까지 빼서 과세표준을 만듭니다. 여기에 종합소득세와 같은 6~45% 기본세율을 적용하고, 그 세액의 10%가 지방소득세로 더 붙습니다. 구간별 기본세율은 종합소득세 계산기의 세율표에서 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택이라면 계산 앞단이 하나 더 붙습니다. 양도가액 12억원까지는 비과세이고, 그보다 비싸게 팔았을 때만 12억원 초과분에 해당하는 몫을 안분해 과세합니다.
3년 이상 보유한 토지·건물에 연 2%씩, 최대 30%까지 적용됩니다. 1세대 1주택이 아니거나 거주 요건을 채우지 못한 주택은 이 표를 씁니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 5년 | 10% |
| 7년 | 14% |
| 10년 | 20% |
| 15년 | 30% |
보유 3년 이상이면서 거주 2년 이상인 1세대 1주택 고가주택은 보유와 거주를 나눠 각각 연 4%씩 계산해 합산합니다. 보유와 거주 각각 최대 40%, 합계 최대 80%입니다.
| 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 | 합계(보유=거주일 때) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 10년 | 40% | 40% | 80% |
보유기간이 2년에 못 미치면 기본세율 대신 아래 단일세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 이 계산기는 기본세율 구간만 다루므로, 보유기간을 2년 미만으로 입력하면 결과 대신 안내가 표시됩니다.
| 자산 | 1년 미만 | 1년 이상 2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 그 밖의 부동산 | 50% | 40% | 기본세율 |
분양권은 다른 자산과 달리 2년을 넘겨도 기본세율로 내려오지 않고 60% 단일세율이 유지됩니다.
10억원에 취득해 10년 보유·10년 거주한 주택을 15억원에 양도한 경우입니다.
12억원 초과분만 과세되고 장기보유특별공제가 80%까지 붙기 때문에, 5억원을 벌었는데도 세금은 150만원대에 그칩니다. 같은 집을 거주 없이 10년만 보유했다면 표1(20%)이 적용되어 세액이 몇 배로 늘어납니다.
요건별 판정은 국세청 양도소득세 안내를 참고하세요.
1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지만 적용됩니다. 그보다 비싸게 팔면 전체 양도차익 중 12억원을 넘는 부분에 해당하는 몫만 과세됩니다. 15억원에 팔아 5억원이 남았다면 5억 × (15억−12억) ÷ 15억 = 1억원만 과세대상이 되는 식입니다.
취득할 때 낸 취득세와 법무사·중개 보수, 양도할 때의 중개 보수, 그리고 자본적 지출로 인정되는 공사비(발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체 등)를 넣을 수 있습니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다. 세금계산서나 카드 영수증 등 증빙을 보관해야 인정됩니다.
그렇습니다. 1세대 1주택 고가주택이 보유기간 연 4%·거주기간 연 4%로 최대 80%까지 공제받는 표2는 보유 3년 이상에 더해 거주 2년 이상이 요건입니다. 거주 요건을 못 채우면 연 2%·최대 30%인 표1이 적용되어 공제액이 크게 줄어듭니다.
양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 한 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산 정산합니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로 별도 신고 대상입니다.
양도차손이 나도 신고하는 편이 낫습니다. 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 손실과 통산해 세금을 줄일 수 있기 때문입니다. 다만 통산은 같은 해, 같은 소득 그룹 안에서만 되고 다음 해로 이월되지는 않습니다. 양도소득 기본공제 2,500,000원도 연 1회, 자산 그룹별로 한 번만 적용됩니다.